El Colegio Profesional de Martilleros Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba se pronuncia en relación al Proyecto de la Nueva Ley de Alquileres que podría ser sancionada hoy, jueves 4 de junio, en el Senado de la Nación.
En primer lugar, nuestra Institución considera que para el tratamiento de esta ley es relevante contemplar y considerar las visiones y opiniones de los diferentes actores que forman parte de uno de los sectores económicos más dinámicos del país. Y, en este caso, cabe destacar que los Colegios Profesionales de Martilleros Corredores Públicos de todo país no fueron escuchados, cuando se trata de las entidades que representan a los profesionales que traccionan el mercado inmobiliario y que se encuentran capacitados para acercar las partes.
Esto debido a que el tema que se considera, el del facilitar el acceso a la vivienda, es de gran relevancia para millones de personas y por ende se deben fijar reglas claras y concretas al respecto.
Por otra parte, y en relación a los principales puntos que plantea el proyecto de la nueva ley, consideramos que hay algunos de ellos que son conflictivos.
- Duración del contrato: según el nuevo proyecto la duración mínima del vínculo contractual entre las partes pasará a ser de tres años, cuando hoy es de dos. Muchos interpretan este aspecto como positivo porque con una duración extendida se reducen gastos para ambas partes, los propietarios no deben reacondicionar sus inmuebles cada 24 meses ni los inquilinos afrontar gastos de mudanzas en el mismo período. Sin embargo, entendemos que una duración mayor del contrato puede ser negativa para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen inconvenientes en el transcurso del contrato.
- Índice de actualización: con la sanción de la nueva ley, el valor de los alquileres se ajustaría a partir de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), que deberá publicar mensualmente el Banco Central. Esto genera una gran incertidumbre para los propietarios por un potencial desfasaje del índice: hasta el momento, el precio del alquiler se pactaba para todo el contrato a través de un aumento creciente. A partir de ahora, ese aspecto se regirá con un índice, factor que en nuestro país muchas veces no refleja la realidad, a la vez que una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario. Por otra parte, ya hay muchos economistas que han advertido que a los inquilinos “tampoco les conviene un índice de actualización en el contexto actual porque la paralización de la compraventa de inmuebles hará que los precios de los alquileres bajen en términos reales y un índice les pondría un piso”.
- Garantías: la nueva ley amplía las opciones de garantías a presentar por el inquilino. Al título de una propiedad inmueble se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario (recibos de sueldo, certificados de ingresos o similares). La norma dice que si el locatario/inquilino ofrece dos de estas opciones, el locador deberá elegir una. Esto convierte a esta ley en una norma imperativa. A la vez que perjudica a los inquilinos ya que, por ejemplo, la obligación de aceptar como garantía un solo recibo de sueldo y que el propietario no tenga margen de rechazo puede generar que, al considerar que no tienen respaldo, retiren sus propiedades del mercado. Esto generará aumento de los valores locativos por traslado de precios y aumento del valor locativo por el retiro de propiedades en alquiler.
- Comisión inmobiliaria abonada por inquilino y locador: no asegura que los propietarios se hagan cargo efectivamente del pago de dichos honorarios. Sino que lo que probablemente suceda es que los mismos se trasladen a los valores de los alquileres, generando un aumento en los mismos y haciendo que aquella comisión igualmente la termine costeando el inquilino indirectamente.
- Registro de contratos: según el proyecto los contratos de locación deberán ser informados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo disponga. Si bien esto puede aportar transparencia a la relación entre locadores y locatarios, puede generar inconvenientes en procesos de desalojo.
- Reparaciones y expensas: con la nueva ley, los inquilinos no pagarían expensas extraordinarias ni impuestos que gravan el inmueble. Sin embargo, este punto es poco claro respecto a cómo se imputan los gastos en términos de expensas ordinarias o extraordinarias. Por otra parte, y para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres, puede que los locadores incrementen el monto de los alquileres, para cubrir el pago de impuestos y tasas.
- Los profesionales dedicados al Corretaje Público Inmobiliario pasan de ser corredores a mandatarios. El cobro de los honorarios pasa a ser sobre un valor incierto. Dado que al variar por un índice entre sueldos e inflación no hay forma de establecer un porcentaje sobre el total del contrato.
- No se soluciona el problema del déficit habitacional, sino que incluso la problemática se puede agudizar ya que se perderá al inversor por alquileres, al que se le suman gastos y problemas a una inversión que ya hoy no es rentable.
