En el marco de la emergencia pública derivada del llamado COVID 19 o Coronavirus y las restricciones que ha generado a la población argentina respecto de la circulación y desplazamiento de la misma, el poder ejecutivo nacional dicto dos decretos de Necesidad y Urgencia (Decreto 319/2020 y 320/2020) con el fin de regular la situación de alquileres y préstamos hipotecarios.

El decreto 320/2020 aclara especialmente que la medida goza de la legitimidad y legalidad que le brindan el Derecho a la Vivienda consagrado en tratados de derechos humanos amparados por el art. 75 inc 22 de la C.N
También fundamenta y legitima el mismo, quizás como un freno preventivo a los pedidos de inconstitucionalidad del decreto, citando jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que respaldan esta medida de suspensión temporaria y razonable de efectos de los contratos con el fin de proteger el interés público (CSJN Fallos 243:467; 238:76 ente otros). Aunque claro está, esto no limita o impide la posibilidad de solicitar dicha garantía constitucional a los particulares que se consideren agraviados por la medida.
Para comprender los alcances que tendrá la medida primero identificaremos los contratos alcanzados por la misma:

• De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
• De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
• De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
• De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
• De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
• De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Ahora bien, en concreto el contrato ordena:

• Suspender hasta el 30 de septiembre del año en curso los desalojos de inmuebles por falta de pago, y prorroga la vigencia de los contratos, previa conformidad de los locatarios hasta la misma fecha.
• Congelar el precio de alquileres al valor que tuvieron al mes de marzo, no obstante, esto no impide al inquilino pagar lo acordado previamente con el locador si así lo quisiera.
• Determina que la deuda que se origine por la diferencia entre lo pagado y lo acordado previamente se pague a partir de octubre, en hasta 6 cuotas mensuales y consecutivas sin intereses. La deuda que se originara por falta de pago, pago fuera de termino o pagos parciales, tienen el mismo plazo, pero con un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco Nación, y no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, aunque hubiera sigo acordada en el contrato.
• El locador que demuestre que depende del monto a percibir por alquileres para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente, queda exceptuado.
• En caso de controversia entre las partes ordena una instancia de mediación obligatoria prejudicial.

El decreto 319/2020 establece que hasta el 30 de septiembre de 2020 la cuota mensual de aquellos créditos hipotecarios sobre inmuebles destinados a vivienda única “no podrá superar el importe de la cuota correspondiente, por el mismo concepto, al mes de marzo del corriente año”.

También debemos destacar que la medida aplica el congelamiento por el mismo plazo a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).

Al igual que con el decreto sobre alquileres establece que las diferencias en el pago de las cuotas “podrán abonarse en, al menos, tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año”, y finalmente establece una especie de extensión de las cuotas aclarando que “si el número de cuotas pendientes del crédito con posterioridad al 30 de septiembre del corriente año, fueren menos de tres, la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para cumplir con ese requisito”.